土地の選び方・考え方・知識①
土地の種類
田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公園、公衆用道路、雑種地、学校用地、鉄道用地など２３種類あります
空いている土地があっても、土地には種類があり物件を建てれる土地と建てられない土地に分かれます。
例えば田んぼは普通には家は建てられませんが、市区町村ごとに違いがありますが、農地転用届などを農業委員会に提出して申請すれば法務手続きをして変更は可能です。ですが、市区町村ごとにその土地の考え方や規約に違いがあるのですべてが通るわけではないと思います。なので確認が必要です。
地盤の種類
①自然地盤
・軟弱地盤
・硬質地盤
②人工地盤
地層
上から、
表土（黒土）
↓
表層地盤
↓
砂れき
↓
沖積層 軟弱
↓
洪積層 硬質、建物を建てるのにいいとされている層
地盤種別
地盤の固さの種類にもいろいろあり、その表記は以下となっております
①第一種地盤 ⇒ 硬い
②第二種地盤 ⇒ 普通
③第三種地盤 ⇒ 軟らかい
これらの地盤に対して、建築法から条件が設けられ建築できる土地とできない土地に分かれていきます。また、地盤補強のためのくい打ちなども決められていきます。
地盤検査
①スウェーデン式サウンディング試験
②標準貫入試験(ボーリング試験)
③平板載荷試験
④オートマチックラムサウンディング試験
⑤ポータブルコーン貫入試験
⑥三成分コーン貫入試験 などがあります。
よく聞くのは、①と②ではないでしょうか？
マイホーム建築に関わるさいには、必ず出てくるワードだと思います。
何ｍでなんの層がでてきた、硬さの程度はなど検査から結果など教えてくれ、それ忍耐する補強など提案してくれます。ほとんどのハウスメーカーでの注文住宅建設の際は仮契約前(無料)に教えてくれます。
また、地盤状況については検索すれば試験がなくても現状を知ることが出来ます。
土地の価格
一般的に土地の価格がどうなっているのかは、調べてから不動産屋さんなどには向かうようにすると提示された金額に対して納得がいくと思います。
①不動産屋の土地価格を参考にする。
②国土交通省HPにある公示地価、相続税路線地価、固定資産税評価額、不動産取引価格などが閲覧できます。
※情勢などにも左右されたりしますので、一律ではなく変動するものです
ハザードマップの確認
①市区町村や国のHPにハザードマップが記載されていますので確認してみてください。
②スタッフの人に聞いたり、場合によっては(場所による)市区町村に役場に問い合わせをすると、ゲリラ豪雨の状況・浸水被害など教えて下さりますので確認してみてください。
耐火
①防火地区
②準防火地区
場所によって、建築に制限が出ます。また、家の仕様にも制限や指定が入りますので確認してください。例えば、窓ガラスの仕様を変えなければいけないなどなど
耐火に対しての基準の違いによって、家の建築費の変動もありますので確認してください。
用途地域
土地の用途ごとに分けた地域指定があります
①第一種低層住居専用地域
②第二種低層住居専用地域
③第一種中高層住居専用地域
④第二種低層住居専用地域
⑤第一種住居地域
⑥第二種住居地域
⑧田園住居地域
⑨近隣商業地域
⑩商業地域
⑫工業地域
⑬工業専用地域
建物の種類や高さ制限、建ぺい率、容積率、日影規制など様々な条件ごとに分かれます。
これを知っておくと、例えば工業地域・準工業地域の土地に家を建てたが隣の物件が空き家になり工業などが出来る可能性があるということです。私も住宅街の空き物件を見たときにふと近隣を見て工場があり準工業地域の物件と気が付きました。意外と気が付かない面ではあります。
物件購入を一人で考えるのは難しいと思います。
私も本を読んで初めて分かった費用・法律などありました。家にかかる住宅ローンや契約、手続きなどいろいろ知らないことがありました。参考に本購入もいいかもしれませんの添付します。
また、ブログから実体験を知るのも面白いと思いますので添付します。
|
|
|
|
|
|
